房子挂了大半年没人问，政策却一波接一波地松绑，这场面是不是有点眼熟？ 2015年那轮去库存，最后可是把房价一路推上了天。 历史真会照着老剧本再演一遍吗？ 咱们先把这几年楼市到底发生了啥捋一捋，答案自然就慢慢浮出来了。 当前，CPI为0.1%，GDP增速为5.3%，消费增速为3.1%，M2增速为8.3%。 中国宏观经济处在货币相对宽松、物价低迷、消费尚未提振的环境中。 好在经济增速整体平稳，但增量部分主要依靠政府投资拉动，难以持续。 居民消费没有被提振起来，经济运行就难以形成良性循环。 再看房地产，房企债务高企，以恒大为首的一批房企已经倒下，对社会造成了很大影响。 站在2024年5月初回看部分龙头房企的数据，可以发现它们的债务压力依然沉重。 万科的资产负债率仍有72.7%，保利发展为75.88%，绿地控股达到88%，还有一些房企已经很久没有公布财报。 总体来看，房地产企业的债务风险尚未化解。 在成交低迷的环境下，房企卖不出房，资金就无法回笼，债务也就更难化解。 这种现象并非今年才出现。 从2021年年中开始，这种状态一直持续到现在。 疫情防控放开后，楼市成交量曾短暂回暖，但只是杯水车薪。 成交量长期处于低位，大批房子积压在房企手中，导致房地产库存再次攀升。 其实从2023年开始，二手房成交面积就已经超过新房，新房库存已经不能直接代表房地产的整体库存。 因此，可以用库销比和去化周期两个指标来衡量当前的库存水平。 库销比是商品住宅待售面积与商品住宅现房销售面积之比。 据部分机构测算，2024 年 3 月库销比处在阶段高位，全国狭义库销比 8.6 个月，高于 2016 年同期水平。 大批房子没人买，这一点与八九年前的情况比较相似。 再看去化周期：截至 2024 年 3 月末，多家机构监测的 80 城新房去化周期处于高位，样本测算均值约 24 个月；一线、二线、三线城市样本平均去化周期大致分别为 18 个月、22 个月和 31 个月。 形势最严峻的是三线及三线以下城市。 这些城市人口持续流出，经济发展基本停滞，却积压着大量房产库存，会给当地房企、银行和地方财政带来负面影响。 今后房地产市场将持续分化，多数小城市可能走向“鹤岗化”，成交量少，价格也难以上涨，这已是大势所趋。 为了守住不发生系统性金融风险的底线，政府也很难让房价在短期内快速大幅下跌。 因此，小城市更常见的困境是房价表面上没有下跌，实际上是因为没有成交。 想卖房的人按市场价挂牌很难卖出，要想成交，可能得降价很多。 当前政府面临的难题主要有三个：提物价、促消费、化债务。 CPI需要提升，才能尽快摆脱通缩，让经济回到正轨；消费需要提升，经济才能良性持续发展；房企债务需要化解，因为这是当前几大金融风险之一。 要实现这些目标，最好的办法就是把过剩的房地产库存卖出去。 从本次政治局会议后各地出台的政策来看，本轮去库存大体有两种模式：以旧换新和放开限购。 其中，房地产以旧换新又分为两种方式。 第一种是市场化的以旧换新。 房企与中介合作，有换购意向的居民向房企缴纳新房定金，房企为其锁定新房房源，中介机构则优先销售客户的旧房，旧房卖出后再完成新房交易。 目前深圳、南京、济南、宁波等城市已推出这种模式，但它只是提高了市场效率，规模有限。 第二种是政府收购式的以旧换新。 地方政府通过城投平台收购居民旧房，收购价基本参照市场价。 但置换有条件：旧房收购价不得超过居民所购新房的价格，目前普遍限制在80%以下。 居民用卖旧房的钱，再加上一部分自有资金，就可以换购新房。 城投平台收购旧房后，可以转卖、出租，或者用作当地保障房，目前大多用作保障房，因为各地政府原本就有保障房建设任务。 保障房建设之所以在近几年被提上日程，主要是因为中国的棚改已接近尾声，但仍有大量住房需求，同时房企也遇到了资金周转困难。 近两年房企债务高企，房子难卖，政府却依然维持限购，这表明了政府的立场：只为金融风险负责，不为价格负责。 如今政策再次出手，其实也是为了化解金融风险，由此引出了本轮去库存的第二个手段——放开限购。 从表面上看，2024年的房地产去库存与2015年非常相似，当时也有放开限购的政策，货币政策也相对宽松。 但实际上，两者存在很大差别，核心在于中国家庭的负债水平。 2015 年，住户部门债务占 GDP 比重约 36%；2024 年末央行口径住户部门杠杆率为 69.8%，处于历史高位。 与世界其他地区相比，这一数据高低不一：日本为65.5%，美国为64%，德国为52.2%，新加坡为54.1%，英国为83.5%，中国香港为92.7%。 有统计显示，日本房地产泡沫破裂后，1998 年至 2004 年间家庭债务占 GDP 比重曾在 75% 附近区间波动。 2015年那一轮去库存是通过房价上涨完成的。 房价上涨过程中，中国家庭
